SÃO PAULO — A procura por estúdios acompanha o aumento dos domicílios com apenas um morador e a busca por imóveis próximos ao transporte público. Em São Paulo, os apartamentos de um dormitório representaram cerca de um terço dos lançamentos do ano: foram 2.900 unidades em 2016, ante quase 44 mil em 2025.
O crescimento, porém, não transforma os imóveis compactos em solução para a crise habitacional. Eles atendem principalmente pessoas que vivem sozinhas ou casais sem filhos e não são adequados para famílias maiores. O modelo pode funcionar como alternativa em uma fase da vida, mas não substitui políticas públicas voltadas à população de baixa renda.
Uma tipologia ligada ao acesso à cidade
Os estúdios não são uma novidade no mercado imobiliário. Raul Juste Lores registra, no livro “São Paulo nas Alturas”, que esse tipo de unidade cresceu no Brasil depois da Lei do Inquilinato, de 1942. O congelamento dos aluguéis reduziu a oferta, e apartamentos pequenos em áreas bem localizadas passaram a ser uma opção para quem queria permanecer no centro sem assumir o financiamento de uma unidade maior.
Em 1951 e 1952, o Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 quitinetes na capital paulista. Dois anos depois, o edifício Montreal, projetado por Oscar Niemeyer, tornou-se o primeiro arranha-céu de quitinetes de São Paulo, com unidades a partir de 29 m².
A mesma lógica aparece em outros países. Em Paris, as chambres de bonne, com cerca de 10 m², deixaram de ser apenas alojamentos de empregados domésticos e passaram a atender estudantes e jovens trabalhadores. Em Nova York, mudanças no zoneamento nos anos 2010 permitiram unidades na faixa de 24 m² em determinados distritos de alta densidade, como resposta à crise habitacional.
Demanda, regras urbanas e aluguel por temporada
No Brasil, a proporção de domicílios com um único morador subiu de 12% para quase 20% do total entre 2012 e 2025. Esse avanço corresponde a 8,2 milhões de domicílios a mais no país. Em São Paulo, a população cresceu 0,15% ao ano entre 2010 e 2022, enquanto a quantidade de domicílios avançou 2,81% ao ano.
A legislação urbanística também influenciou a oferta. O Plano Diretor de 2014 criou a cota parte, que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. A regra incentiva apartamentos menores para ampliar a quantidade de pessoas atendidas pela infraestrutura. O plano também autorizou maior potencial construtivo quando parte das unidades é destinada à habitação de interesse social, conhecida como HIS.
Investigações do Ministério Público de São Paulo e da Câmara Municipal identificaram fraudes e irregularidades envolvendo unidades de HIS anunciadas para locação por temporada. A fiscalização deve assegurar que esses imóveis cumpram a finalidade da política habitacional.
A existência de anúncios em plataformas de curta duração, contudo, não significa que a maioria dos estúdios tenha deixado de servir como moradia. A AirDNA aponta cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo. Nos últimos dez anos, foram lançados 188 mil apartamentos desse tipo na cidade. Mesmo que todos os anúncios estivessem em edifícios lançados nesse período, eles representariam menos de um quinto das unidades.
As listagens também competem com a rede hoteleira, que oferece aproximadamente 44 mil quartos em São Paulo. Em comparação com o total de residências, a proporção é menor: o IBGE contabiliza quase 5 milhões de domicílios na cidade, e os anúncios de temporada de um dormitório equivalem a menos de 1% desse universo.
O tamanho em troca da localização
A pesquisa de mestrado defendida por Monique Genari na Escola Politécnica da USP em 2024 ajuda a avaliar a experiência dos moradores. Cerca de metade dos entrevistados escolheu o estúdio pela proximidade ou pelo acesso ao transporte público. Ao todo, 69% disseram estar satisfeitos ou muito satisfeitos com a decisão, enquanto 11% se declararam insatisfeitos ou muito insatisfeitos.
A pesquisa também mostra que 82% pretendem mudar para outro tipo de moradia no médio prazo. Isso reforça o caráter transitório desse tipo de unidade para parte dos moradores, sem eliminar sua utilidade no momento presente.
O tempo de deslocamento aparece como um dos fatores dessa escolha. Segundo o Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo, moradores de Marsilac levam, em média, 71 minutos em uma direção para chegar ao trabalho. Entre os moradores de estúdios ouvidos por Genari, 66% gastam menos de 30 minutos, e 4% levam mais de uma hora.
A comparação evidencia a troca entre área e localização. Um imóvel compacto próximo à estação Faria Lima pode custar o mesmo que uma chácara de três quartos e 120 m² em Marsilac, no extremo sul de São Paulo. A chácara oferece mais espaço, mas fica distante de empregos e oportunidades.
Estúdios não resolvem a falta de acessibilidade habitacional nem devem ser tratados como moradia popular para todos os perfis. São uma alternativa entre outras, especialmente para domicílios de uma pessoa em áreas centrais. A redução do custo da terra e políticas como aluguel social, moradia primeiro, urbanização de favelas e assistência técnica para HIS continuam sendo necessárias para enfrentar o problema estrutural.
