SÃO PAULO — O valor de terrenos, a emissão de alvarás e a realização de obras passaram a ser afetados por uma sequência de disputas judiciais envolvendo o zoneamento de São Paulo. Desde 2022, a legislação recebeu seis mudanças, enquanto parte das novas regras foi questionada por empresas, proprietários, associações de moradores e pelo Ministério Público de São Paulo.
As ações discutem desde a classificação de áreas e o potencial construtivo até alterações incluídas em projetos que tratavam originalmente de outros temas. Também há processos relacionados a contratos de compra e venda, nos quais uma das partes entende que o preço deve ser atualizado após a mudança na legislação.
Regras urbanísticas sob contestação
Um dos casos envolve a incorporadora Tenda, que busca recuperar o zoneamento anterior para construir um condomínio perto da Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A área passou a ser classificada como Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental) em janeiro de 2024, o que inviabilizou o empreendimento planejado.
Outro processo trata da orla do rio Jurubatuba, na região sul. O local foi transformado de zona de proteção ambiental em “eixo de verticalização”, classificação que permitiria a expansão da marginal Pinheiros. A mudança foi incluída em um projeto de anistia para construções irregulares. Recursos contra a decisão que barrou a alteração estão entre os temas previstos no STF neste mês. A licitação da extensão da marginal está suspensa pela Justiça.
A prefeitura declarou que espera uma decisão para retomar a licitação e afirmou: “O projeto vai ampliar a mobilidade na região”.
Em outro julgamento, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone classificou como “contrabando legislativo” a inclusão de mudanças no limite de barulho da cidade em uma proposta sobre regras para a expansão de um aterro em São Mateus, na zona leste. A mesma lei autorizava construções privadas sobre terminais e estações, medida que também foi considerada inconstitucional em uma decisão de junho.
A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes (MDB) afirmam que as alterações seguem as normas legais. O Legislativo sustenta que as medidas estão em projetos que modificam a própria lei e que os vereadores têm prerrogativa para apresentar propostas durante a tramitação.
Efeito sobre terrenos e bairros
Especialistas ouvidos no debate apontam que a legislação urbanística ficou mais complexa e passou a influenciar o preço dos imóveis e a rotina dos bairros. Os chamados eixos de verticalização permitem prédios mais altos, com maior potencial construtivo e outros incentivos perto de estações de metrô, trem e corredores de ônibus.
A concentração de empreendimentos nessas áreas alterou o valor dos imóveis e levou barulho, poeira e outras incomodidades de obras a vizinhanças antes ocupadas por casas, sobrados e prédios baixos.
Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e especialista em direito imobiliário, afirma que a judicialização também alcança operações urbanas e PIUs (Planos de Intervenção Urbana). Entre as alegações mais frequentes estão audiências públicas insuficientes, ausência de estudos técnicos, falta de transparência na tramitação, violação de princípios constitucionais e desrespeito às regras do Plano Diretor.
Bicalho diz que o tema ganhou interesse social depois do Plano Diretor de 2014. Para Henrique Anders, advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico, as mudanças podem redistribuir valores entre diferentes áreas da cidade. Quando uma regra amplia o volume permitido para construir, o terreno tende a ter seu valor alterado; ao mesmo tempo, outros imóveis podem ser prejudicados.
Alvarás e regras antigas
A prefeitura também foi acionada depois de suspender a emissão de alvarás em toda a cidade, após uma liminar relacionada às mudanças no zoneamento de 2024. Em um caso, a Justiça entendeu que não havia justificativa para impedir a autorização de um empreendimento concluído, porque a decisão tratava apenas de licenças para novas construções e demolições. O processo envolvia um condomínio popular em Itaquera, na zona leste.
Em São Mateus, outro empreendimento pediu à Justiça o direito de protocolo, que permite construir conforme os parâmetros vigentes quando o processo administrativo começou. O pedido foi aberto no fim de maio, e o alvará saiu poucos dias antes da aprovação de uma nova mudança na legislação.
Também houve decisão favorável em 2025 a uma ação civil pública apresentada pela Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista e pela Ciranda, Organização da Sociedade Civil de Interesse Público. O processo, aberto dois anos antes, tornou mais restritas as regras da ZER (Zona Exclusivamente Residencial) da região e recuperou padrões de 2004.
A Câmara e a prefeitura aprovaram, ao longo dos anos, medidas sobre cozinhas industriais, barulho em shows e eventos, anistia para imóveis irregulares, o zoneamento do Instituto Butantan e regras para o Psiu. A revisão do zoneamento foi sancionada em janeiro; parte dos vetos foi derrubada pelos vereadores em abril; uma nova revisão virou lei em julho; e outras alterações foram aprovadas em dezembro em um projeto originalmente voltado a um aterro na zona leste.
