SÃO PAULO — O custo dos escritórios de alto padrão na Faria Lima e no Itaim Bibi está levando empresas a considerar outros endereços corporativos na cidade. Com aluguéis que chegam a R$ 400 por m² e vacância no menor nível em 17 anos, Berrini, Chucri Zaidan e Pinheiros passaram a concentrar parte maior da busca por espaços.
A Newmark afirma que Faria Lima, Pinheiros, Itaim Bibi, JK e Vila Olímpia reúnem 2,8 milhões de m² de escritórios. Nesses eixos, a taxa de vacância é de 8%, ante 14% nas demais regiões monitoradas. O aluguel médio pedido é de R$ 214,30 por m², mas ultrapassa R$ 400 em empreendimentos específicos.
Diferença de preços
Na Berrini, os valores médios pedidos ficam entre 67% e 71% abaixo dos praticados no eixo formado por Faria Lima, Itaim e JK. Na Chucri Zaidan, a diferença varia de 60% a 65%.
Mariana Hanania, head de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark, afirma que as empresas não estão necessariamente deixando a Faria Lima, mas ampliando as alternativas e comparando custo, qualidade dos imóveis e acesso ao transporte. A chegada do monotrilho da Linha 17-Ouro também é considerada nessa avaliação, especialmente para Berrini e Chucri Zaidan.
A Chucri Zaidan lidera a absorção líquida acumulada entre os principais eixos corporativos de São Paulo desde 2020, segundo a Newmark. A Berrini está entre os cinco maiores polos, atrás de Pinheiros, Paulista e Faria Lima.
No segundo trimestre deste ano, a Berrini teve absorção líquida positiva de 5.704 m², conforme a Cushman & Wakefield. Entre as maiores operações estão as da Ericsson e da TD SYNNEX, que ocupa 3.283 m² no Centro Empresarial Nações Unidas.
Dennys Andrade, head de inteligência de mercado da Cushman & Wakefield, diz que a ocupação recente da Berrini tem sido puxada por empresas que já atuam no mercado corporativo e estão transferindo ou ampliando suas operações, além de novos ocupantes.
A F.Reis e investidores já aplicaram R$ 600 milhões na Berrini e na avenida Roberto Marinho. A empresa também destinou R$ 100 milhões à compra de terrenos para novos projetos na região. A expectativa da F.Reis é que o monotrilho contribua para elevar os aluguéis entre 20% e 30% nos próximos anos.
Espaço, acesso e qualidade
Nos trechos mais disputados da Nova Faria Lima e da JK, os preços pedidos para escritórios de alto padrão já passam de R$ 300 por m², segundo a Colliers. Na cidade, o valor médio pedido para imóveis Classe A+ e A estava em R$ 95 por m² no segundo trimestre.
O aluguel, porém, não é o único critério usado pelas empresas. Um imóvel mais barato pode perder competitividade se estiver longe do transporte público, dificultando a contratação e a retenção de funcionários. Já um prédio com preço menor e boa acessibilidade pode reduzir o gasto imobiliário sem aumentar outras despesas da operação.
Também ganharam peso fatores como qualidade do edifício, eficiência operacional, padrão técnico e experiência oferecida aos funcionários. Para Mariana Hanania, o estoque mais novo de Berrini, Chucri Zaidan e Pinheiros favorece essas regiões na disputa por ocupantes.
Na Chucri Zaidan, a demanda por espaços maiores e com custos mais competitivos aumentou. A BGRE, antiga Brookfield Properties, passou a negociar revisões de contratos com reajustes de 30% a 40%, depois do avanço da ocupação em uma área que anteriormente concentrava grande volume de espaços vagos.
Pinheiros foi um dos submercados corporativos que mais se desenvolveram nos últimos cinco anos, segundo a Newmark. O aluguel pedido chegou a R$ 180 por m² no segundo trimestre. A AW Realty chama de Distrito Pinheiros a área em que pretende criar projetos de uso misto e novos escritórios, incluindo dois empreendimentos corporativos que somam 18 mil m².
O Nubank também escolheu o bairro. Avaliado em US$ 72,5 bilhões, cerca de R$ 370 bilhões, o banco inaugurou o Capote 210, com 15 mil m² e capacidade para 1.300 estações de trabalho. O espaço integra um plano de investimentos de mais de R$ 2,5 bilhões em infraestrutura no Brasil ao longo de cinco anos.
Em 2027, o Nubank prevê ocupar o Cyrela Corporate, em Pinheiros, com 35 mil m² e capacidade para mais de 3.000 funcionários. Com esses endereços, a empresa deverá chegar a quatro escritórios no bairro e aproximadamente 5.700 estações de trabalho.
Os novos espaços incluem áreas de colaboração, convivência, estruturas voltadas à saúde e ambientes para interação com clientes. A metragem média por funcionário, que em alguns casos havia ficado próxima de 6,5 m², começa a retornar para níveis perto de 9 m². Para Dorival A. Pereira, gerente comercial e de novos negócios da F.Reis, a necessidade de oferecer melhores condições aos funcionários ajuda a explicar a manutenção ou ampliação das áreas contratadas.
Oferta futura e custo da mudança
A Colliers estima cerca de 244 mil m² de escritórios Classe A+ e A em construção em São Paulo. Os projetos estão distribuídos entre Chucri Zaidan, Nova Faria Lima, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Pinheiros e Chácara Santo Antônio.
A Cushman & Wakefield calcula um volume maior, mas não prevê necessariamente excesso generalizado. Parte dos empreendimentos já está em negociação, enquanto outra parcela da demanda vem de empresas que pretendem trocar prédios antigos por imóveis mais modernos e eficientes.
Para as empresas que estudam mudar antes de uma eventual redução dos descontos, a conta inclui obras, mobiliário, tecnologia, desmobilização, mudança e possível sobreposição de contratos. Esses gastos podem reduzir ou eliminar a economia gerada pelo novo aluguel. De acordo com a F.Reis, o resultado depende do tempo de permanência no imóvel e do impacto da nova localização sobre a operação.
