SÃO PAULO — O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu em todo o país os processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir aluguéis de curta temporada em plataformas como o Airbnb. A medida vale quando a convenção do condomínio não traz uma proibição expressa para esse tipo de locação.
A Segunda Seção do tribunal transformou o assunto em tema de recursos repetitivos. Com isso, a corte deverá estabelecer uma interpretação única para processos semelhantes. A suspensão alcança ações individuais e coletivas que discutam se a destinação exclusivamente residencial das unidades já impede o aluguel por períodos curtos ou se o condomínio precisa aprovar uma regra específica.
O que será analisado
O tema recebeu o número 1.443 e será julgado com base nos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A decisão de levar o caso ao rito dos repetitivos foi aprovada por unanimidade em 26 de maio.
O STJ comunicou a determinação aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais. Os processos que tratem da mesma controvérsia deverão permanecer parados até a definição da tese.
A medida não altera, por enquanto, as regras para locações de curta temporada. O tribunal ainda vai decidir se a cláusula de uso exclusivamente residencial é suficiente para barrar essa modalidade ou se é indispensável uma proibição expressa na convenção.
Em outro julgamento realizado em maio deste ano, a Segunda Seção havia entendido que a proibição explícita não era necessária quando o condomínio determinava o uso exclusivamente residencial das unidades. Na mesma ocasião, o tribunal afirmou que a autorização para locações curtas ou muito curtas deveria ser aprovada em assembleia por dois terços dos condôminos.
A retomada do debate ocorreu depois que a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do STJ identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre o assunto dentro do próprio tribunal. Para Raul Araújo, uma tese definida no rito dos repetitivos deve aumentar a segurança e a coerência em casos semelhantes. O entendimento também será aplicado a processos futuros sobre a mesma questão jurídica.
Caso de Santa Catarina e impacto no mercado
O recurso escolhido envolve um condomínio de Santa Catarina. Conforme o processo, o proprietário anunciava acomodações no Airbnb e havia dividido o imóvel para aluguéis de curta duração. A convenção estabelecia que as unidades tinham finalidade estritamente residencial.
No recurso, o proprietário argumenta que não havia proibição expressa para locações por temporada e que o uso de uma plataforma digital não transforma a relação em hospedagem. Essa divergência será examinada no julgamento repetitivo.
A discussão também envolve os efeitos desse modelo sobre o mercado imobiliário. Moradores e especialistas citados no caso avaliam que a conversão de imóveis residenciais em unidades para turistas pode reduzir a oferta para quem procura moradia e contribuir para o aumento dos aluguéis.
No Copan, no centro de São Paulo, mais de 200 dos 1.160 apartamentos eram destinados ao aluguel de curta temporada no início do ano, segundo a administração do condomínio. Em maio, uma quitinete simples em andar mais baixo custava ao menos R$ 2.000 mensais, com condomínio.
Municípios brasileiros também discutem a tributação da atividade. Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa aprovaram leis sobre a cobrança de ISS, enquanto havia propostas em tramitação em São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis. A União Europeia adotou medidas para monitorar e regulamentar os aluguéis de curta duração.
