SÃO PAULO — Um julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo pode fazer com que áreas liberadas para prédios altos voltem a ter regras mais restritivas. A mudança só será aplicada após o trânsito em julgado da ação, quando não houver mais recursos possíveis. A Prefeitura de São Paulo e a Câmara Municipal avaliam a possibilidade de recorrer.
A decisão, tomada no fim de agosto, considerou inconstitucional parte das alterações feitas no mapa da Lei de Zoneamento. O tribunal apontou que as mudanças foram mais amplas do que os ajustes anunciados durante a tramitação do projeto, incluindo modificações feitas por emendas de vereadores e diretamente no mapa do substitutivo.
Cinco áreas podem perder autorização para verticalização
A revisão aprovada em julho de 2024 retirou a proteção que havia sido estabelecida seis meses antes em cinco quadras. Três delas ficam próximas ao parque do Ibirapuera, nos distritos de Moema, Itaim Bibi e Vila Mariana. As outras duas estão na zona leste, nos distritos da Penha e da Água Rasa.
Uma das áreas fica na Penha, com cerca de seis hectares, próxima às obras de uma nova estação da linha 2-verde. O local é indicado para a implantação de um parque linear pelo Plano Diretor e era classificado como Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental). O córrego Rincão atravessa o território a céu aberto.
Também foram identificadas quadras nos perímetros das ruas Coronel Artur de Paula Ferreira, Gararu, Barra do Peixe e Afonso Braz, em Moema; Hermann Teles Ribeiro, Professor Giuliani, João Teixeira da Silva e Capitão Ferraiuolo, na Água Rasa; e Tabapuã, Joaquim Floriano, Brasília e Doutor Renato Paes de Barros, no Itaim Bibi.
A classificação como eixo permite incentivos municipais para a construção de prédios altos perto de acessos a metrô, trem e corredores de ônibus. A finalidade prevista é aproximar a população de áreas com mais infraestrutura.
Vila Mariana concentra uma das alterações
Um quarteirão próximo à estação de metrô Vila Mariana ilustra a sequência de mudanças. Até janeiro de 2024, a área podia receber construções verticalizadas. Depois, passou a ser ZPR (Zona Predominantemente Residencial), categoria que limita os imóveis a 10 metros de altura. Em julho de 2024, voltou a ser considerada área para prédios altos e pode retornar à classificação restritiva com o encerramento do processo judicial.
A quadra tem casas e sobrados em vias estreitas e ruas sem saída, numa área de cerca de nove hectares. Não foram encontrados novos alvarás de edifícios no interior do local. Um prédio construído em uma das bordas, porém, provocou mobilização de parte dos vizinhos.
A revisão concluída em janeiro de 2024 havia definido restrições para determinados tipos de quadra, inclusive em locais próximos ao transporte público. Em junho de 2024, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento informou, em ofício enviado ao presidente da Câmara, Milton Leite (União), que parte dessas áreas poderia deixar de ter a proteção quando não houvesse justificativa identificada pela prefeitura.
O documento foi assinado pela secretária Bete França. Em nota, a gestão Ricardo Nunes (MDB) disse que o ofício era uma comunicação administrativa baseada em análises técnicas e não criou, por si só, uma nova regra de zoneamento. “O ofício não criou uma nova regra de zoneamento”, afirmou a secretaria.
Mapa anterior tinha áreas sem classificação definida
A lei aprovada pelos vereadores em 2 de julho de 2024, com sanção parcial do prefeito, também alterou critérios de proteção. Entre as situações que passaram a permitir a classificação como eixo estavam quadras com até 50% do território em Área de Preservação Permanente, imóveis em vias estreitas com acesso por uma via mais larga, quadras com até 30% de remanescentes da Mata Atlântica, áreas com declividade e lotes em ruas sem saída com frente para outra via.
As alterações não estavam indicadas no mapa por referências como nomes de ruas e parques. A comparação visual era necessária para identificar se uma área continuava restrita ou havia sido transformada em eixo de verticalização.
A retomada do mapa anterior também recupera o problema dos chamados vazios de zoneamento: locais sem definição clara para altura de prédios, usos residencial, comercial e industrial, limite de barulho e proteção ambiental. O setor técnico municipal atribuiu parte das dificuldades à baixa resolução do arquivo em PDF.
Uma força-tarefa reduziu esse tipo de ocorrência desde os primeiros meses de 2024. Ainda assim, uma planilha indicava 109 locais com classificação “inconclusiva”, que deveriam receber a referência “z99_indefinido” nos arquivos. A prefeitura foi questionada sobre um balanço mais recente, mas não respondeu.
