SÃO PAULO — A correção pelo INCC em contratos de imóveis na planta pode aumentar progressivamente o saldo devedor durante a obra. O impacto tende a ser maior quando o reajuste é mensal, incide sobre um valor elevado e permanece ativo por um período prolongado.
O contrato deve informar como o saldo será corrigido e qual é a periodicidade da aplicação. Pela legislação, a correção monetária mensal só é permitida em contratos imobiliários com prazo superior a 36 meses. Quando o prazo real é menor, o reajuste deve seguir a periodicidade anual.
Parcela residual no fim do contrato
Uma decisão da Justiça de São Paulo, proferida em maio deste ano, considerou ilegal a inclusão de uma parcela de R$ 1.000 em um contrato de imóvel de R$ 1,28 milhão. O fluxo principal de pagamentos terminava em 17 meses, mas o contrato previa a parcela residual quase dois anos depois da última prestação relevante.
Para o juiz Rafael Campedelli Andrade, da 5ª Vara Cível de Santo Amaro, o valor não tinha função econômica compatível com o contrato e servia para estender artificialmente o prazo de 36 meses. A sentença anulou a cláusula de correção mensal e condenou a incorporadora a devolver em dobro a diferença entre os valores corrigidos mensal e anualmente.
O advogado Roberto Amaral, que representou o comprador, afirmou que a parcela pequena era um sinal de possível irregularidade. "Essa parcelinha de R$ 1.000 destacada é um forte indício que está ali havendo uma cobrança irregular e deve ser encarada como um alerta".
Em dois julgamentos de setembro de 2025, a 34ª Câmara de Direito Privado avaliou contratos com prazo inferior a 36 meses e parcelas residuais de R$ 1.000. Em um caso, o imóvel custava cerca de R$ 1,71 milhão, e a última parcela relevante era de R$ 400 mil. No outro, o preço era aproximadamente R$ 428 mil, com uma parcela anterior de quase R$ 320 mil.
O que verificar
Segundo o advogado Luiz Busta, especialista em direito imobiliário, o problema pode ser identificado somente após a entrega das chaves ou a quitação do imóvel, quando o comprador analisa o histórico financeiro e questiona valores pagos. Amaral disse que, no caso de Américo, a parcela de R$ 1.000 era incorporada ao saldo informado pela construtora ao banco, embora continuasse registrada como pagamento futuro.
O comprador deve verificar o quadro de pagamentos, a data em que termina o fluxo relevante de parcelas e a existência de valores residuais muito baixos no fim do cronograma. Também é necessário acompanhar a evolução do saldo corrigido pelo INCC durante a obra, em vez de observar apenas o valor inicial das prestações e o preço anunciado.
A existência de uma parcela depois das chaves ou de um prazo superior a três anos não caracteriza, por si só, irregularidade. O ponto central é saber se o prazo mais longo resultou de uma negociação efetiva ou se foi criado apenas formalmente.
Antes de fechar negócio, o comprador deve conferir o prazo real do contrato, a data de entrega das chaves, possíveis parcelas pequenas no fim do cronograma, o método de correção do saldo e o impacto estimado do INCC sobre o preço final.
